Zabezpieczenia kredytu

Hipoteka

Nieruchomość stanowi dla banku zabezpieczenie na wypadek gdyby kredyt nie był obsługiwany zgodnie z zapisami umowy kredytowej. Hipotekę na rzecz banku – kredytodawcy należy wpisać do Księgi Wieczystej nieruchomości na pierwszym miejscu.

Ubezpieczenie do czasu wpisu hipoteki (tzw. ubezpieczenie pomostowe)

Jeszcze kilka lat temu czas oczekiwania na wpis hipoteki sięgał 2 lat. Obecnie wynosi kilka miesięcy. Powszechną praktyką stosowaną przez banki jest ubezpieczenie kredytu do czasu wpisu hipoteki (tzw. ubezpieczenie pomostowe).

W bankach wysokość stawki ubezpieczenia pomostowego waha się w przedziale 0,6% - 1% (Bank Millennium – 0,81%). Przy zaciąganiu kredytu należy zwrócić uwagę na to, czy bank wymaga odprowadzania co miesiąc części rocznej składki ubezpieczenia pomostowego, czy też pobiera bezzwrotną jednorazową składkę roczną.

Ubezpieczenie nieruchomości

Ubezpieczając swój dom lub mieszkanie kredytobiorca zabezpiecza na wypadek nieszczęśliwych zdarzeń siebie i bank. Zyskuje realne zabezpieczenie na wypadek zniszczenia nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie kredytu. W przypadku pożaru lub innego zdarzenia losowego zakład ubezpieczeń spłaci za kredytobiorcę kredyt. W przeciwnym razie klient mógłby zostać bez domu lub mieszkania i z kredytem.

Biorąc pod uwagę, że stawki tego ubezpieczenia wyrażone są w promilach, Kredytobiorca ponosi z tytułu ubezpieczenia minimalne płatności miesięczne (0,075‰), a zyskuje dzięki nim ochronę ubezpieczeniową i spokój na wypadek nieszczęśliwych zdarzeń, na których wystąpienie nie ma żadnego wpływu.

Ubezpieczenie brakującego wkładu własnego

Większość banków wymaga od swoich kredytobiorców wkładu własnego.  W praktyce oznacza to, że nie udzielają kredytów w wysokości wartości nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie, lecz niższej. Wkład własny mogą stanowić oszczędności oraz koszty już poniesione, np. wpłaty dokonane na poczet ceny zakupu, poniesione koszty budowy, działka, na której zostanie dokonana inwestycja, koszty poniesione w związku z przygotowaniem inwestycji (np. projekt architektoniczny), a także: lokaty, obligacje, bony skarbowe, czy jednostki uczestnictwa TFI. 

Wysokość kredytu w stosunku do wartości nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie to tzw. współczynnik LTV (od ang. loan to value). Banki często posługują się tym wskaźnikiem i uzależniają od niego inne parametry kredytu, np. wysokość marży.

Większa dostępność kredytów i korzystna oferta cenowa banków powodują, że coraz więcej młodych (i nie tylko) osób, które nie dysponują oszczędnościami, decyduje się na zakup mieszkania, zamiast je wynajmować. Z coraz większym zainteresowaniem spotyka się także oferta umożliwiająca zaciągnięcie kredytu w wysokości 100% wartości nieruchomości. Bank oferuje klientom taką możliwość pod warunkiem ubezpieczenia brakującego wkładu własnego. Musi wtedy zapłacić jednorazową składkę w wysokości 2%-6% (w Banku Millennium 3%) kwoty kredytu. Okres ubezpieczenia trwa 3 lata i może być przedłużany na kolejne okresy trzyletnie aż do chwili, gdy osiągnięty zostanie standardowy poziom LTV.

Przy porównywaniu składek tego ubezpieczenia należy jednak pamiętać, by sprawdzać okres ubezpieczenia oraz dodatkowe zapisy oferty dotyczące niskiego wkładu.

Może się zdarzyć, że w trakcie trzyletniego okresu ubezpieczenia nieruchomość zyska na wartości, tj. np. zostanie wykończona. Jeżeli Klient udokumentuje wyższą wartość nieruchomości, w Banku Millennium do wyliczenia aktualnego LTV (na podstawie którego podejmowana jest decyzja o dalszej konieczności ubezpieczenia niskiego wkładu własnego lub o jej braku) brana jest pod uwagę nowa wartość nieruchomości. Dzięki temu klient może uniknąć konieczności ubezpieczenia niskiego wkładu własnego na kolejne 3 lata.

Przykład

Klient zaciąga kredyt złotowy w wysokości 200000 PLN. Wartość nieruchomości, którą chce kupić za środki uzyskane w ramach kredytu wynosi 200000 PLN. Wskaźnik LTV wynosi 100%. Standardowe maksymalne LTV w przypadku kredytów złotowych to 90%. Klient musi więc ubezpieczyć brakujący wkład własny na okres 3 lat. Po tym okresie stan aktualnego zadłużenia wynosi 190000 PLN. Gdyby bank posługiwał się pierwotną wyceną nieruchomości LTV wynosiłoby 95% (190000/200000), co oznaczałoby, że zachodzi potrzeba powtórnego ubezpieczenia niskiego wkładu własnego. Okazało się jednak, że w trakcie pierwszych 3 lat spłaty kredytu klient wykończył mieszkanie i dostarczył bankowi operat szacunkowy, z którego wynika, że wartość nieruchomości wynosi 215000 PLN, a nie 200000 PLN. W tej sytuacji LTV wynosi 88% (190000/215000). Nie ma więc potrzeby ubezpieczania niskiego wkładu własnego. 

Inne zabezpieczenia

Inne opłaty najczęściej wiążą się z wymogiem dodatkowych ubezpieczeń. Najczęściej wymaganym ubezpieczeniem dodatkowym jest ubezpieczenie na życie kredytobiorcy. Polisa na życie jest zabezpieczeniem na wypadek śmierci kredytobiorcy. Chroni ono jego najbliższych oraz bank. W razie śmierci osoby zaciągającej kredyt, towarzystwo ubezpieczeń spłaci zobowiązanie wobec banku i uwolni od tego obowiązku spadkobierców kredytobiorcy.

Wiele banków uzależnia jej pobieranie od zdolności kredytowej, wartości nieruchomości, tego, czy kredytobiorca jest osobą samotną lub jedynym żywicielem rodziny, LTV, wysokości kredytu i innych parametrów.

Część kredytodawców wymaga jeszcze innych ubezpieczeń, takich jak ubezpieczenie od utraty wartości nieruchomości, czy ubezpieczenie od bezrobocia i hospitalizacji.